වර්තමානයේදී අතිශයින්ම ඉහළ යමින් පවතින කැනඩාවේ නිවාස මිල පාලනය කිරීම සඳහා ජූනි 01 දා සිට උගස් ණය ලබා දීමේදී සිදුකරනු ලබන mortgage stress test දැඩි කිරීමට ෆෙඩරල් රජය කටයුතු කොට ඇත. මෙම නව වෙනස් කිරීම පිළිබඳව කැනඩාවේ මූල්‍ය ආයතන අධිකාරි කාර්යාලය (OSFI) පසුගිය මාසයේදී ප්‍රකාශයට පත් කර තිබුණ අතර uninsured (සියයට 20 ක් හෝ ඊට වැඩි down payment සහිත උගස් ණය) සහ insured (සියයට 20 ට අඩු down payment සහිත උගස් ණය) ආදි ලෙස උගස් ණය ගැනුම්කරුවන් සියල්ලන්ටම බලපාන පරිදි එම වෙනස සිදුකර ඇත.
කැනඩාව තුළ සෑම පළාතකම, සියලුම මාදිලියේ නිවාස සඳහා මේ වන විට පවතින්නේ අධික ඉල්ලුමකි. බොහෝ නිවාස සඳහා ගැනුම් කරුවන් 10 ක් 15 ක් ඇතැම් විට ඊටත් වැඩි පිරිසක් ලංසු තැබීම මේ දිනවල සුලබව සිදුවෙති. රටෙහි පවතින කොවිඩ්-19 තත්ත්වය මත නිවාස ගැනුම් කරුවන් ප්‍රමාණයට සෑහෙන තරම් නිවාස සැපයුමක් වෙළඳපොළෙහි නොතිබීමද මෙවැනි තත්ත්වයක් නිර්මාණය වීමට වක්‍රව බලපා ඇති බව පෙනී යයි. මෙම ලංසු තැබීම නිසා සාමාන්‍ය වටිනාකමට වඩා ඉතා අධික මිලක් නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ගෙවීමට ජනතාවට සිදුවී ඇත. එසේ අධික මිලක් කරා යන විට විශාල උගස් ණයක් ලබා ගැනීමට සිදුවීම නොවැලැක්විය හැක්කකි. එසේම මෙම අසීමිත ලංසු තැබීමේ තරගය තුළ මිල දී ගන්නා නිවසේ තත්ත්ව පරීක්ෂණ (home inspections) වාර්තාවක් පවා ලබාගැනීමේ අවස්ථාව බොහෝ ගැනුම්කරුවන්ට නොලැබී යයි.
වටිනාකම මෙන් කිහිප ගුණයක් වැඩියෙන් මිලක් ගෙවා නිවසක් මිල දී ගැනීමට සිදුවී ඇති තත්ත්වය නිවාස මිල දී ගන්නා පුද්ගලයන්ට මෙන්ම ඉදිරියේදී කැනඩාවේ ආර්ථිකයටද එය අයහපත්ව බලපෑ හැකි බව කැනඩා ආර්ථික විශේෂඥයින්ගේ අදහසයි. එම නිසා නිවාස වෙළඳපොළ ඉහළ යෑම යම් තරමකට පාලනය කිරීම සඳහා මේ ආකාරයට stress පරීක්ෂාවන් ඉහළ දැමීමට රජය කටයුතු කොට ඇත.
අලුතින් උගස් ණයක් ඉල්ලුම් කිරීමේදී මෙන්ම පවතින උගස් ණය අලුත් කිරීමේදීද මෙම නව උගස් ආතති පරීක්ෂණය බලපානු ලබයි.
මෙම දැඩි stress පරීක්ෂාව මගින් නිවාස ණයක් ලබාදීමේදී අදාළ වන සුදුසුකම් අනුපාතය(qualifying rate) ඉහළ දමා ඇත. එහිදී පෙර සුදුසුකම් අනුපාතය ලෙස පැවති සියයට 4.79 ට සාපේක්ෂව සියයට 2 කට වැඩි හෝ උපරිමය සියයට 5.25 ක් ලෙස එම අනුපාතය වැඩි කර ඇත. මෙහිදී නිවාස උගස් පොලී ණය අනුපාතය වැඩි කොට නැතත් උගස් ණයක් ගැනීමේදී පෙන්විය යුතු ආදායම් මට්ටම සලකා බැලීම ඉහළ දමා ඇත.
මෙය උදාහරණයක් මගින් මෙසේ පැහැදිලි කළ හැක.
Canadian Real Estate Association දත්තයන්ට අනුව 2021 අප්‍රේල් මාසය වන විට කැනඩාවේ නිවසක සාමාන්‍ය මිල (average price) ලෙස සඳහන් වන ඩොලර් 716,828 ක නිවසක් උදාහරණයට ගමු. මේ වන විට පස් අවුරුදු ස්ථාවර උගස් ණය පොලී අනුපාතය (five-year fixed mortgage) සියයට 1.69 ක් ලෙස පවතී. මෙම මිල සහිත නිවසක් ගැනීමට සූදානම් වන ගැනුම් කරුවෙකුට සියයට 20 ක පෙර ගෙවීමක් (down payment) තැබීමට හැකියාව ඇතොත් උගස් ණය ලබා ගැනීමේ ශේෂය ඩොලර් 573,462 කි. ෆෙඩරල් රජයේ උගස් ගණනය කිරීම්වලට අනුව වසර 25 ක ක්‍රමක්ෂය කිරීමේ කාල සීමාවක් (amortization period of 25 years) සඳහා මෙම ගැනුම් කරුවාගේ මාසික ගෙවීම (monthly payment) ඩොලර් 2,343.41 කි. උගස් ණයක් ගැනීමේදී සහ ගෙවීමේදී මෙතෙක් පැවති තත්ත්වය එයයි. නමුත් මෙම නව ආතති පරීක්ෂා ක්‍රමය මගින් නිවාස ණය පොලී අනුපාතය වන 1.69+2% හෝ උපරිමය 5.25 කට යටත්ව ණය ගැනුම්කරුවාගේ qualifying rate ගණනය කරනු ලැබේ. මෙහිදී සියයට 5.25 කට ගණනය කිරීමේදී ගැනුම්කරුවාගේ මාසික ගෙවීම ඩොලර් 3,417.36 ක් ලෙස සඳහන් වේ. ඉහත මිල ගණන් සහිත නිවසක් සඳහා සැබවින්ම ගෙවිය යුතු මාසික ගෙවීම ඩොලර් 2,343.41 ක් වුවත් නව qualifying rate ගණනය කිරීම්වලට අනුව ඩොලර් 3,417.36 ක ගෙවීමක් කිරීමට තරම් ආදායමක් ගැනුම් කරුවා සතුව පවතින බව උගස් ණය ගැනීමේදී ඔප්පු කළ යුතුයි.
ජූනි 01 දා වන තෙක් මෙම qualifying rate ගණනය කිරීම සියයට 4.79 ක් ලෙස පැවති අතර එහිදී ඉහත මිල ගණන් සහිත නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී මාසිකව ඩොලර් 3,267.06 ක ගෙවීමක් කිරීමට හැකි ආදායමක් ගැනුම් කරුවා සතු බව තහවුරු කළ යුතු විය. නව qualifying rate අනුව මෙය සියයට 5.25 ක් ලෙස ගණනය වෙද්දී ගැනුම් කරුවා විසින් මාසිකව ඩොලර් 3,417.36 ක ගෙවීමක් කිරීමේ හැකියාව පෙන්විය යුතුවේ.
කැනඩාවේ නිවාස වෙළඳපොළ මිල ඉහළ යෑම වසර ගණනාවක සිට පවතින තත්ත්වයකි. එය යම් මට්ටමකට හෝ පාලනය කිරමේ අරමුණින් 2017 ජූනි 01 දා මෙම mortgage stress test පළමු වරට හඳුන්වා දෙනු ලැබුණි.
වර්තමානයේ කැනඩාවේ නිවසක් මිල දී ගැනීමේදී ලබාගත හැකි උගස් ණය අනුපාතිකයන් සැබවින්ම අවම මට්ටමක පවතී. දැන් පවතින වසංගත තත්ත්වය තුළ ජනතාවට දැඩි පීඩනයක් නොදීමට මෙම අවම අගයයන් සහිත පොලී අනුපාත පවත්වාගෙන ගියද දිගුකාලීනව එය පවතීද යන්නට කිසිදු සහතිකයක් ඉදිරිපත් නොවේ. යම් ආකාරයකට ඉදිරියේදී පොලී අනුපාත ඉහළ ගියහොත් ඉතාමත් ඉහළ මිලට නිවාස මිල දී ගත් ගැනුම්කරුවන්ට මාසික වාරික ගෙවීමේදී දැඩි අරගල කිරීමට සිදුවනු ඇත. මෙවැනි අතිරේක ආතති පරීක්ෂණ තුළින් ඒ ආකාරයට ඉහළ මිල ගණන් සහිත නිවාස වෙත ජනතාව යෑමට පෙළඹීම අඩු කරලීමට හැකි වෙතැයි ෆෙඩරල් රජය අපේක්ෂා කරයි.
මෙම නව ආතති පරීක්ෂාව පිළිබඳ අදහස් දක්වන නිවාස උගස් ණය ප්‍රතිපත්ති විශේෂඥයින් පවසන්නේ මෙමගින් වර්තමාන නිවාස මිල ගණන් ඉහළ යාම කෙරෙහි එතරම් බලපෑමක් සිදුවෙතැයි අපේක්ෂා කළ නොහැකි බවයි. එහෙත් පළමු වරට නිවසක් මිල දී ගැනීමට සූදානම් වන ගැනුම්කරුවන්ට නම් මෙය අහිතකර තත්ත්වයක් ලෙස බලපාන බව ඔවුන් පෙන්වා දේ. සැබවින්ම පළමුවරට නිවසක් මිල දී ගැනීමට සූදානම් වන පුද්ගලයන් කිහිප අතකින්ම පීඩනයට පත් කෙරෙන තත්ත්වයක් මෙහිදී පෙන්නුම් කරයි. විශේෂයෙන්ම ඔවුන්ගේ ආදායමට සරිලන නිවසක් නාගරික සීමාවන් තුළ හෝ ඇතැම් විට ඈත පළාතකින් හෝ සොයා ගැනීමට නොහැකි වීම එම ගැනුම්කරුවන් මුහුණ දෙන මූලික ගැටලුවයි. පළමුවරට නිවසක් මිල දී ගන්නා ගැනුම්කරුවන් සතුව සෑහෙන පමණ down payment නොමැති වීම මත ඔවුන් මෙම නව ආතිත පරීක්ෂා මිනුම් දණ්ඩ තුළ තව තවත් හිරවෙනු ඇත.
මෙසේ qualifying rate සියයට 5.25 කට ඉහළ දැමීමෙන් නිවාස මිල දී ගැනීමේ බලය සියයට 4 ත් 4.5 ත් අතර ප්‍රමාණයකින් අඩු වනු ඇතැයි රජය අපේක්ෂා කරයි. එය National Bank හි ඇස්තමේන්තුවලට අනුව ඩොලර් 442,000 සිට ඩොලර් 422,000 ක් දක්වා අඩු වෙනු ඇතැයි සඳහන් වේ.
මෑත කාලයේදී නිවාස මිල ගණන් වේගයෙන් ඉහළ යාම රට පුරා සිටින මධ්‍යම පාන්තික කැනේඩියානුවන්ට දැඩිව බලපා ඇති බවත් සෑම කැනේඩියානුවකුටම නිවසක හිමිකම ලබාදීම ඉතාමත් වැදගත් බවත් ඒ සඳහා මෙම සුදුසුකම් අනුපාතයන් වෙනස් කිරීම වෙනුවෙන් ෆෙඩරල් රජය OSFI සමග කටයුතු කරන බවත් කැනඩා මුදල් අමාත්‍ය Chrystia Freeland මේ පිළිබඳ අදහස් දක්වමින් පවසා ඇත.
Gamini Abeysinghe
ඔන්ටේරියෝ නිවාස හා දේපොළ වෙළඳාම් සංගමයෙහි බලයලත් දේපල හා නිවාස වෙළඳාම් අලෙවි නියෝජිත
Tel: 1-416 822 2789
Email : shinko@rogers.com
Web : www.gaminiabeysinghe.com